Droit de la Copropriété à l'Etranger

DROIT  DE LA COPROPRIETE A L’ETRANGER

Nous examinerons l’évolution du phénomène copropriété sur la planète ;

les exemples à l’étranger sont révélateurs et la comparaison

nous permet de mieux comprendre
l’évolution internationale de la société dans le cadre urbanistique actuel ; les gouvernements en France légifèrent de plus en plus depuis ces dernières années sur les copropriétés en difficultés. La
loi SRU est venue illustrer ce phénomène. Les difficultés rencontrées dans les copropriétés en
France résultent de plusieurs données :



- Problèmes de gestion liés à différents facteurs

(défiance envers le syndic, inimitiés entrecopropriétaires)

- Dégradations physiques de l’immeuble

- Charges impayées

- Peuplement

- Raisons économiques : Arrivée de nouveaux copropriétaires à revenus plus réduits

En France, les règles régissant le droit de la copropriété sont d’ordre public et laissent peu de place à la liberté contractuelle ;

ainsi la latitude laissée à un règlement de copropriété ou aux décisions des membres du conseil syndical  demeure limitée.

Dans d’autres pays, le régime de la copropriété est
mixte ; ainsi en Espagne, il existe des règles impératives prévues par la loi mais également une liberté contractuelle qui permet aux copropriétés de s’organiser librement.


Le problème majeur actuel demeure

le non paiement des charges ; différents traitements sont
appliqués en fonction de certains pays ;

ainsi en Espagne et au Québec (Canada) , un copropriétaire
peut être privé de son droit de vote ;

au Québec, si le copropriétaire ne s’est pas acquitté de sa dette ,
son appartement est mis en vente forçée, après demande devant le juge de droit commun (code civildu Québec : art.1080) ;

Aux Etats-Unis, le loyer du locataire dont le copropriétaire ne s’est pas
acquitté de ses charges, peut être directement perçu par la copropriété.

En Espagne, les réformesentreprises visaient essentiellement le traitement des impayés ... « Des milliards de pesetas »
dehors et la lenteur et l’inefficacité des procédures judiciaires.

Une loi d’Avril 1999 a permis defaciliter la procédure (en évitant une assignation au fond) , similaire à notre procédure d’injonction
de payer en France jusqu’à la saisie de ses biens et privation de son droit de vote .



Un constat est également fait : La France demeure le pays qui compte la plus grande part de locataires dans les copropriétés.

Dans les autres pays, il n’y a pas de cohabitation comme en France de
copropriétaires bailleurs et de copropriétaires occupants ;

en Espagne, la majorité des habitants
sont des propriétaires occupants qui ont donc le même intérêt au bon fonctionnement de la copropriété.

L’Espagne est un pays de propriétaires occupants à près de 85 % avec un parc socialquasiment inexistant ;

au Royaume-Uni et aux Etats-Unis : les propriétaires occupants représentent67 % ;

en Espagne, il existe des copropriétaires-bailleurs dans les immeubles en copropriété ; maisces derniers n’ont pas la même attitude qu’un propriétaire français ; ces copropriétaires demeurent
très présents ; le lien personnel entre propriétaire et locataire l’emporte sur le rapport plus abstraitentre le donneur et preneur à bail ; leur comportement est proche de celui des loueurs de gîtes
ruraux en France ; cependant, des problèmes demeurent dans les copropriétés espagnoles ; ainsi, ilexiste un célèbre feuilleton télévisé très en vogue en Espagne (sitcom) qui se passe dans un immeuble collectif au centre ville qui s’appelle « Aqui no hay quien viva ...Ici, personne ne peutvivre ... » qui vient illustrer les difficultés de cohabitation dans les immeubles ...



En France, une fracture existe entre le copropriétaire occupant soucieux du bon fonctionnement de l’immeuble et le propriétaire bailleur soucieux du bon rendement de son appartement.


Au Québec, les copropriétés en difficulté visent plutôt les immeubles souffrant de problèmes d’humiditéparce que mal construits ; Il existe peu de problèmes comme ceux rencontrés en France car le statut
de condominium (copropriétés dans les pays anglo-saxon) permet de prévoir que les propriétaires d’un appartement doivent nécéssairement l’habiter. Ainsi un copropriétaire qui déménage durablement n’a parfois pas le droit de louer son logement ; il se doit alors de le vendre ; ainsi on nemélange pas copropriétaires occupants et bailleurs ; il arrive également que la mise en location soit subordonnée à l’accord des autres copropriétaires ; les règles de fonctionnement sont différentes et
la clé d’une bonne harmonie semble résider dans la communauté des attentes et des intérêts des
propriétaires.



Au Québec, lorsqu’un propriétaire loue sa partie privative, il doit le notifier au syndicat descopropriétaires et indiquer le nom des locataires (art.1065 du code civil du Québec) ; la résiliation du
bail peut être demandée par le syndicat des copropriétaires en cas de non respect du règlementintérieur (art. 1078 du code civil du Québec).

Ainsi, la difficulté de gérer les copropriétés s’élève avec le pourcentage de copropriétaires bailleurs ; il est plus facile de gérer un immeuble comportant une majorité de copropriétaires-occupants qu’un
immeuble regroupant copropriétaires occupants et copropriétaires bailleurs ; cette question peut être également abordée sous l’angle de la valeur patrimoniale et du rendement ; un propriétaire-bailleur qui investit dans un beau quartier n’aura pas les mêmes préoccupations qu’un propriétairequi loue dans un quartier plus défavorisé. Celui qui investit dans un quartier plus défavorisé n’est intéressé que par le rendement. La valeur patrimoniale de son bien est réduite ; cependant la
requalification des quartiers défavorisés peut modifier les données...


Il convient d’encourager la politique de revalorisation de tous les quartiers défavorisés pour faireévoluer les mentalités... L’Urbanisme du 21ème siècle vient s’inscrire dans une nouvelle politique de
revalorisation du logement et des quartiers ; certes, le gouvernement a pris de nouvelles dispositions avec des régimes d’incitation fiscale à l’investissement locatif : c’est un véritable tourbillon de mesures fiscales.. Du de Robien au Borloo Populaire... mais l’ancien demeure l’éternel parent pauvre des politiques d’incitation fiscale à l’investissement locatif ... les immeubles anciens ont le
plus besoin d’une réhabilitation sérieuse ; il s’agit notamment de la remise aux normes des réseauxcollectifs (plomberie, électricité)... De nombreux immeubles en copropriété sont occupés majoritairement par des locataires, parfois avec des revenus modestes. Ces immeubles se dégradent très vite faute d’entretien par des copropriétaires-bailleurs plus interessés par le rendement que la mise en valeur du patrimoine. C’est une nouvelle politique de la ville qu’il convient de développer
en valorisant tous les quartiers sans exception car la qualité de la vie et de l’environnement doivent demeurées les solutions clés.

Les administrations locales interviennent de plus en plus dans la vie des immeubles comme des conseilleurs mais parfois également avec une certaine ingérence dans les affaires privées ; où sont les
limites ? Il convient en réalité de remotiver les différents acteurs de l’univers copropriété : les copropriétaires, le syndic, les fournisseurs et les différents autres partenaires et changer les mentalités...certains outils financiers (aides et subventions, prêts travaux copropriété à des taux
plus attractifs) vont permettre aux copropriétés de retrouver un nouveau souffle...Le syndic essaye de jouer son rôle de chef d’orchestre et même s’il est souvent très critiqué : il ne faut pas nier les
difficultés rencontrées au quotidien avec une législation de plus en plus complexe, et une ingérence permanente des pouvoirs publics dans la règlementation ... la loi SRU complétée récemment par la
loi ENL.


Les problèmes relationnels demeurent également un véritable problème ; il faut également tenir compte des interventions répétées sur des réseaux fatigués : le défaut d’entretien du parc privé
venant endommager les parties communes et un coût financier indéniable. La gestion des dégâts des eaux s’est trouvée amplifiée au cours de ces dernières années ; il convient surtout de responsabiliser
tous les acteurs de cet échiquier ; pour que le système fonctionne, il faut que les copropriétaires aient des intérêts communs ; or, le mariage copropriétaires occupants et copropriétaires bailleurs ne fait
pas toujours bon ménage ...



Une autre forme de copropriété : « communauté fermée » existe surtout dans les pays anglo-saxon et tend à se développer peu à peu en France ; cette forme de copropriété ne comprend que des copropriétaires occupants... ... : les lotissements privés, enclos et sécurisés sont révélateurs d’une crise de l’urbanité ... Ces communautés s’inspirent du modèle anglo-saxon dans les années 60 : « Gated communities » aux Etats-Unis , « Barrio cerrados » en Amérique latine, « streets closures »
au Liban. L’industrie immobilière tend à développer cette nouvelle forme. La copropriété horizontale vient s’inscrire sur cette liste comme une forme variée d’enclosure résidentielle avec ses règles contractuelles de gouvernance territoriale privée. Il s’agit des communautés fermées ou
« gates communities « inspirées des modèles anglo-américain ; la diffusion de ce type de communauté auprès des classes moyennes se fait avec un discours sécuritaire dominant ; cette forme de communauté est fortement développée aux Etats-Unis ; ainsi à Los Angeles, 1/3 de ces
communautés peut être qualifié de ghetto.