Editorial MAI/JUIN/JUILLET/AOUT/SEPTEMBRE 2007

Editorial de Juin/Juillet/Août/Septembre 2007

DIFFUSION AUDIOVISUELLE

De nouvelles obligations en vigueur en matière de droit à l’Audiovisuel : La loi sur la TNT (Loi du 5 mars 2007 n° 2007-309 relative à la modernisation de la diffusion audioviduelle et à la télévision du futur) ; cette loi est entrée en vigueur le 1^er Mai 2007 et fait obligation au propriétaire bailleur d’insérer dans tout nouveau contrat de location ou dans le baux en cours de renouvellement  une clause sur les conditions de réception soit en clair, soit en numérique en précisant s’il y a lieu de contacter un distributeur. Le syndic doit indiquer les conditions du service antenne et les coordonnées  du distributeur.

LA GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS

 La garantie des Risques Locatifs (GRL ) est née le 1er janvier 2007 par la volonté des partenaires sociaux du 1 % logement ; cette garantie est aujourd’hui entrée en vigueur dans une phase opérationnelle sous la forme du Pass-GRL .

Les locataires concernés par le PASS GRL sont ceux éligibles au 1 % logement :

L’objectif de cette garantie est de faciliter la délivrance d’un passeport appelé PASS-GRL et l’accès au logement des personnes qui ont des difficultés sur ce plan ; la seule condition est d’avoir un taux d’effort maximum de 50 % sachant qu’elles n’ont pas à fournir de caution.  Ce dispositif a également pour but d’encourager les bailleurs à louer leur patrimoine sans crainte de sinistres et relancer l’économie du logement.

DROIT COMPARE DE LA COPROPRIETE EN EUROPE DU NORD :  sur la base d’une étude publiée par le service juridique du Sénat  (http://www.senat.fr/lc/lc172/lc172.html)

Le service des études juridiques du Sénat a procédé récemment  à une étude de législation comparée sur la gestion des copropriétés dans les pays européens.

Il est toujours très intéressant d’avoir un regard sur nos pays voisins sur les modes de fonctionnement du droit de la copropriété ; cette étude porte sur 6 pays d’Europe du Nord : l’Allemagne, l’Angleterre, le Pays de Galles, la Belgique, l’Espagne, l’Italie et les Pays-Bas.

En France , selon une enquête réalisée par l’INSEE en 2002, un quart du parc immobilier est soumis au droit de la copropriété (sur un total de 29,5 millions de logements) ;dans l’ensemble des législations européennes, le mode de fonctionnement des copropriété repose sur une « démocratie directe » ; l’exécutif est assuré par des organes spécifiques, chargés d’exécuter  les décisions prises par les copropriétaires dans le cadre de la démocratie directe mais également chargés de représenter l’ensemble des copropriétaires dans les actes civils et en justice.

En Espagne, c’est un copropriétaire qui représente la copropriété et qui exerce les fonctions d’administrateur sauf si les copropriétaires en ont décidé autrement. En 1999, l’Espagne a adopté une loi qui retire le droit de vote aux copropriétaires qui ne règlent pas les charges de copropriété.

En Angleterre et au pays de Galles, la copropriété a été instituée par une loi de 2002 entrée en vigueur le 27 Septembre  2004. Cette loi a créé la Société Commonhold Association qui est une société à responsabilité limitée, créée sans apport, et dont tout copropriétaire est membre de plein droit. Le conseil d’administration de cette société peut être composé de copropriétaires et de professionnels de l’immobiliers (ou seulement de professionnels de l’immobilier) ; le pouvoir de décision appartient à l’assemblée  qui fonctionne avec un quorum de 20 % de ses membres et un conseil d’administration.

Les difficultés de fonctionnement  ont entraîné de manière générale des réformes dans tous les pays européens : en Allemagne, un projet a été adopté par le parlement pour assouplir les règles de majorité pour faciliter la rénovation d’immeubles ; en Belgique, une loi du 30 juin 1994 a donné la personnalité morale à l’association de copropriétaires, pour faciliter son action en justice.  Aux Pays-Bas, la réforme entrée en vigueur en 2005 impose aux copropriétaires la création d’un fonds de réserve pour financer les dépenses exceptionnelles ; en Italie, les textes relatifs à la copropriété figurent dans le Code Civil (art.1117 à 1139), mais ils ne la définissent pas. La copropriété ne dispose pas de personnalité morale. La loi n’ pas prévu la présence d’un conseil syndical. Mais la plupart des copropriétés en disposent.

D’une manière générale, toutes les législations d’Europe prévoient des règles de majorité différentes selon l’importance des décisions à prendre.

ACCESSIBILITE DES BATIMENTS AUX PERSONNES HANDICAPEES :

Accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées : le décret du 17 mai 2006 met en œuvre le principe d’accessibilité généralisée, posé par la loi du 11 Février 2005 qui doit permettre à toutes les personnes, quel que soit leur handicap d’exercer les actes de la vie quotidienne et de participer à la vie sociale ; ainsi avant le 1^er janvier 2015, les 650.000 établissements existants  recevant du public devront être adaptés ou aménagés afin que toute personne handicapée puisse y accéder.

Les DIAGNOSTICS : le dernier né le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Après l’état des risques naturels et technologiques, et en attendant le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), les bailleurs doivent fournir à leurs locataires depuis le 1^er Juillet 2007, un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ; il s’agit d’un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée ; le DPE comporte les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, l’indication pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée et une évaluation des dépenses résultant de ces consommations ; l’évaluation de la quantité de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité d’énergie consommée ou estimée ; l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements  et utilisée dans le bâtiment ; le classement du bâtiment en application d’une échelle de référence établie  en fonction des de la quantité d’émissions de GES  (Gaz à effet de serre), pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement rapportée à la surface du bâtiment ; des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur  efficacité.

Le DPE n’a qu’une valeur informative. Les bailleurs soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire le coût du DPE des revenus fonciers. 

Les baux commerciaux : un nouveau décret du 25 mars 2007 …

En 2000, le décret de 1953 régissant les baux commerciaux disparaissait ; le premier livre du code de commerce  au titre IV, consacré au fonds de commerce. Le chapitre V s’intitule bail commercial et contient les articles L 145-1 à L 145-60. La partie règlementaire du décret du 30 Septembre 2003  vient de rejoindre le code de commerce en vertu d’un décret du 25 mars 2007.