Contentieux de la copropriété

Contentieux de la copropriété

Des litiges peu fréquents

En 2005, 33 500 contentieux de la copropriété ont été portés devant les tribunaux de première instance : comparés au nombre de logements en copropriété, estimé à plus de six millions, les litiges générés par la copropriété se révèlent être peu courants (0,2%), souligne le rapport du ministère de la Justice.
En outre, la fréquence du contentieux de la copropriété reste inférieure à celle des contentieux locatifs (1,5 % avec 178 500 demandes).

Nature des demandes

• Le défaut de paiement des charges constitue la source principale des litiges dont les juridictions ont à connaître. En effet, avec plus de 21 700 demandes, les contentieux de l’impayé représentent plus des deux tiers des actions en justice. Les montants des charges réclamés sont relativement élevés, puisque plus des deux tiers des demandes dont ont été saisis les tribunaux en 2005 portent sur des sommes dépassant 4 000 e (une fois sur dix, le montant est supérieur à 10 000 e).

• Les demandes en nullité d’une délibération d’assemblée générale arrivent en deuxième position, mais leur nombre est sans commune mesure avec celui des demandes en paiement (moins de 2 700).
Les autres contentieux relatifs aux droits et obligations des copropriétaires ou à l’organisation et l’administration des syndicats de copropriétaires sont marginaux. Ainsi, les infractions aux règlements de copropriété et troubles divers causés par d’autres copropriétaires n’ont été à l’origine que de 1 888 actions devant les tribunaux.

Des litiges géographiquement concentrés

En raison de la localisation du parc des logements en copropriété, les litiges sont très concentrés géographiquement, la moitié des actions ayant été portées devant les juridictions de la région Ile-de-France (17 % dans le seul département de Paris) et 20 % devant celles de la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur.

Traitement des litiges

• Près de 30 % des affaires se sont terminées par des actes qui mettent fin à l’instance, ou qui en suspendent le cours (désistement, procès-verbal de conciliation, caducité, retrait du rôle, radiation...).
Les juges sont donc conduits à trancher les litiges environ sept fois sur dix, en 18,6 mois devant le tribunal de grande instance (TGI), 5 mois devant le tribunal d’instance (TI) et 3,2 mois devant la juridiction de proximité.

• Les demandes en paiement sont rarement rejetées devant le TGI (11%) et le taux de débouté est encore plus faible devant le tribunal d’instance et la juridiction de proximité (respectivement 4,6 % et 3,4 %). En revanche, les copropriétaires qui demandent la nullité d’une délibération de l’assemblée générale sont souvent déboutés (39,8 %).
Près d’un tiers des décisions au fond rendues par les TGI en 2004 ont été frappées d’appel, contre seulement 4 % de celles des TI qui statuent, pour l’essentiel, sur des demandes en paiement. Près de la moitié des décisions déférées à la cour ont été confirmées dans toutes leurs dispositions, 28,4 % réformées partiellement ; enfin, 21,8 % d’entre elles ont été réformées en totalité.
Un procès engagé devant le TGI se poursuivant en appel dure en moyenne 38,4 mois, soit un peu moins de trois ans.

Copropriétés en difficulté

En 2005, les présidents des TGI ont été conduits à statuer sur 437 demandes de nomination d’un administrateur provisoire d’un syndicat de copropriétaires en difficulté, dont 379 formées sur requête. Dans la grande majorité des cas, ce sont donc les syndics (ou le procureur de la République) qui prennent l’initiative de la procédure (les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat devant saisir le président du TGI non pas sur requête, mais comme en matière de référé). La moitié des demandes sont concentrées géographiquement sur quatre départements : les Bouches-du-Rhône (18,1 %), les Alpes-Maritimes (15,1 %), le Nord (9,5 %) et les Pyrénées-Atlantiques (7,2 %).