Droit de la copropriété à l'étranger

Le service des études juridiques du Sénat a publié en 2007 une étude législation comparée sur la gestion des copropriétés. L'Allemagne, la Belgique, l'Espagne, l'Italie, les Pays-Bas et l'Angleterre et le Pays de Galles ont été passés au microscope. Immostreet revient sur le diagnostic et se concentre sur la France, l'Allemagne, la Belgique, l'Espagne et l'Italie.

En France, la copropriété, c’est deux conceptions :

1. Le copropriétaire est envisagé comme un propriétaire. Cette première conception de la copropriété vise à limiter les pouvoirs des organes de la copropriété, tels que le syndic ou l’assemblée générale, afin de laisser le maximum de place aux droits individuels.

2. La copropriété, communauté de personnes appelées à vivre ensemble, est envisagée comme une institution spécifique. Cette deuxième conception ne privilégie pas les droits individuels, mais l’intérêt commun ! Selon elle, la copropriété doit être dotée d’organes de gestion forts afin de faire respecter l’intérêt commun. Cette conception de la copropriété vise à limiter les droits individuels des copropriétaires et à imposer les décisions nécessaires à la sauvegarde des intérêts collectifs. Par « organes de gestion forts », cette conception de la copropriété entend renforcer les pouvoirs du syndic, notamment pour faire respecter le règlement de copropriété. Mais le renforcement des pouvoirs du syndic est accompagné par une augmentation du contrôle dont le syndic doit faire l’objet. Et chez nos voisins les Allemands, les Belges, les Espagnols et les Italiens, quelle conception a-t-on de la copropriété ? En matière de copropriété, il n’y a pas d’exception française, mais de grandes similitudes. Le constat concernant tous les pays passés à la loupe par le service des études juridiques du Sénat est le suivant : un dispositif juridique particulier permet à chaque fois de concilier droit de jouissance exclusif et propriété partagée !

En Allemagne, l’administration des copropriétés appartient aux copropriétaires et à l’administrateur. Quant au conseil syndical, sa désignation est facultative. Alors que la loi datant de 1951 comporte peu de dispositions obligatoires, une nouvelle loi abrogeant la règle de l’unanimité pour certaines décisions est entrée en vigueur. Pour l'Allemagne, le principe d’unanimité entravait le bon fonctionnement de la copropriété. La loi entrée en vigueur le 1^er juin 2007 a pour but de faciliter la prise de décision dans les copropriétés afin de favoriser la rénovation des immeubles. La décision de dépense de modernisation peut ainsi être prise à la majorité des copropriétaires. Pour en savoir plus sur l’assemblée générale des copropriétaires, l’administrateur et le conseil syndical en Allemagne, faites un tour au Sénat !

En Belgique, la copropriété est dans la loi depuis 1924. En 1994, la loi a donné la personnalité morale à l’association des copropriétaires. Chez nos voisins les Belges, 2 instances sont obligatoires : l’assemblée générale des copropriétaires et l’administrateur. Le conseil syndical, appelé « conseil de gérance », est quant à lui facultatif : sa désignation est laissée à l’appréciation de l’assemblée générale.

L’assemblée générale fonctionne avec un quorum. Ce quorum, autrement dit le nombre minimum de voix nécessaires pour que les décisions prises lors des Assemblées Générales Ordinaires et des Assemblées Générales Extraordinaires soient valables, est de la moitié des copropriétaires représentant la moitié des tantièmes (parts de parties communes) de copropriété. Quand ce quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée a lieu dans un court délai : 15 jours. Et, lors de cette deuxième assemblée, on se passe du quorum. Les décisions courantes sont prises à la majorité absolue. Pour les décisions les plus importantes, c’est la majorité qualifiée (trois quarts, notamment pour la création et la composition du conseil syndical, ou quatre cinquièmes, notamment pour la répartition des charges) ou l’unanimité.

L’administrateur représente la copropriété. Il assure la gestion quotidienne : la mise en œuvre des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, la conservation du bien et le respect du règlement de copropriété. L’administrateur peut être une personne étrangère à la copropriété. Pour en savoir plus sur l’assemblée générale des copropriétaires, l’administrateur et le conseil syndical en Belgique, rendez-vous sur le site du Sénat !

En Espagne, la copropriété n'a pas la personnalité morale, mais elle a une certaine capacité à agir. La préoccupation majeure en matière de copropriété semble être la lutte contre les impayés. La loi de 1960 sur la copropriété a donc été réformée en 1999 dans cette optique. L’objectif de la réforme de 1999 est de lutter contre les impayés, mais aussi d’assouplir les règles de majorité et d’imposer la création d’un fonds de réserve au moins égal à 5% du budget de l’exercice précédent. Les impayés vont de paire avec les mauvais payeurs. Pour les combattre, l’Espagne a prévu que les copropriétaires qui ont des dettes injustifiées des avis de la copropriété n’ont pas le droit de vote ! Les copropriétaires mauvais payeurs ont néanmoins le droit de participer aux délibérations de l’assemblée. Si la copropriété fonctionne en Espagne avec une assemblée, un président, un secrétaire et un administrateur, l’assemblée générale est l’autorité suprême ! L’assemblée rassemble tous les copropriétaires et a lieu au moins une fois par an. Le quorum est le même qu’en Belgique : la moitié des copropriétaires détenant la moitié des tantièmes. Quand ce quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée a lieu, comme en Belgique, et se passe de quorum : quel que soit le nombre de copropriétaires représentés, l’assemblée siège valablement ! Mais le délai est plus court qu’en Belgique : la deuxième assemblée peut se tenir seulement une demi-heure après la constatation du défaut de quorum si elle a été prévue dans la première convocation.  Le président est une autre originalité de nos voisins espagnols en matière de copropriété : il ne peut pas démissionner ! Nommé pour un an, il ne peut être relevé de sa fonction que par le juge. À moins que le règlement de copropriété en décide autrement, le président exerce la fonction d’administrateur. L’administrateur est celui qui prépare le budget, assure l’entretien, exécute les décisions de l’assemblée et veille au bon fonctionnement de l’immeuble. Sinon, tout copropriétaire peut être désigné comme administrateur, mais il doit être bénévole. Pour être rémunéré, l’administrateur ne doit pas être un copropriétaire et il doit être inscrit à l’ordre professionnel des administrateurs de biens, garantissant sa qualification. Pour en savoir plus sur le rôle du secrétaire, de l’administrateur et du président, vous pouvez consulter l’étude de législation comparée sur la gestion des copropriétés.

La copropriété, en Italie comme en Espagne, n'a pas la personnalité morale. Mais, en matière d’organes de gestion de la copropriété, la loi italienne prévoit l’assemblée générale des copropriétaires et l’administrateur. Si la loi ne prévoit pas de conseil syndical, la plupart des copropriétés en dispose néanmoins. Pour siéger valablement, l’assemblée générale doit rassembler les deux tiers des copropriétaires représentant les deux tiers des tantièmes de copropriété. Lorsque le quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée est convoquée dans un délai de 10 jours. Le quorum passe lors de cette deuxième assemblée au tiers des copropriétaires représentant le tiers des tantièmes. L’assemblée générale prend les décisions relatives à la gestion courante à la majorité des présents, à condition que ces derniers représentent la moitié des tantièmes. Mais quand la réunion de l’assemblée est consécutive à une seconde convocation, la majorité requise correspond au nouveau quorum, soit le tiers des présents représentant le tiers des tantièmes. Quand le nombre de copropriétaires excède 4, la désignation d’un administrateur est obligatoire. Décisions courantes, décisions importantes : vous aimeriez en apprendre davantage sur la copropriété en Italie ? Alors vous pouvez consulter le service des études juridiques du Sénat.