Histoire du Droit de la copropriété

C'est la théorie de la France, de l'Allemagne, de la Belgique, de l'Italie, de la Grèce, de la Pologne, de la Roumanie, d'Israël, enfin de l'Amérique Latine en général.

LA CONCEPTION UNITAIRE

Cette théorie reconnaît un droit de copropriété unique comportant deux droits de jouissance :

C'est la théorie de l'Autriche, des Pays-Bas et de la Suisse notamment.

Hormis ces théories, la conception du droit de la copropriété dans les pays de droit civil regroupe des similitudes. Le droit du propriétaire d'appartement est un droit réel immobilier ; c'est un principe admis par toutes les législations. Le règlement de copropriété ou « Vereinbarung » ou « Rigolamanto » décrit le fonctionnement de l'immeuble divisé et les droits de chacun.

Toutes les législations obligent les copropriétaires à contribuer au paiement des charges communes. Parfois, certaines législations sont sévères vis à vis du copropriétaire négligent qui ne remplit pas ses engagements. En Allemagne , un copropriétaire coupable d'un manquement aux obligations peut se voir évincer par les autres copropriétaires qui peuvent exiger un vente ou un transfert de son appartement dès lors que ce dernier a accumulé un retard de trois mois dans le paiement de sa part des dépenses communes. Sévérité extrême, mais c'est le respect du pacte « Copropriété » qui est mis en cause. Au Venezuela, un copropriétaire peut abandonner son appartement aux autres copropriétaires.

Dans les pays de « Common Law », le droit de la copropriété est quelque peu différent.

2° L'EVOLUTION DU DROIT DE LA COPROPRIETE DANS LES PAYS DE LA COMMON LAW

La division des maisons par appartement n'est apparue que tout récemment après la deuxième guerre mondiale. L'Habitat anglo-saxon est traditionnellement constitué de maisons individuelles, de « cottages » . La pratique de division par étages existe depuis le XIVème siècle. En Angleterre, il n'existe pas de lois spéciales sur la copropriété. En effet, les anglais qui répugnent par tradition à légiférer préfèrent laisser aux tribunaux le soin de trouver les règles de droit adéquates. Le droit immobilier britannique – de surcroît – dissocie la propriété du sol et la propriété des murs. Il distingue la propriété du fonds « Freeholding » et la propriété de jouissance « Leaseholding » . Le Leaseholder achète au freeholder la jouissance des murs pour une période définie par un bail de longue durée. Chaque acte de cession « freehold » ou « leasehold » comprend des dispositions identiques. L'acte de vente limite le droit d'utilisation et de jouissance de chaque copropriétaire. Il détermine les parties communes de l'immeuble, essentiellement grevées de servitudes « easements » ainsi que les parties privatives. Il précise les servitudes particulières d'accès, de support et d'abris dont est grevé l'immeuble au profit de tous les copropriétaires. Enfin, il détermine les obligations des différents acquéreurs d'appartement : obligation de faire, entretien de l'immeuble, contribution aux charges communes …

Le droit Ecossais se rapproche des conceptions de droit civil mais diffère parfois en matière d'obligations des copropriétaires. A titre d'exemple, le toit d'un immeuble en copropriété appartient au propriétaire du dernier étage et non pas à l'ensemble des copropriétaires comme c'est le cas en droit français. En conséquence, le copropriétaire écossais peut être contraint de le maintenir en bon état ! le « Factor » ou syndic de copropriété se doit d'entretenir les parties communes, de collecter les charges et de faire exécuter les conventions contenues dans les titres de propriété comme en droit français.

Au Etats-Unis, la propriété par appartement a pris un certain retard comme en Angleterre. La tradition du « Common Law », l'importance des maisons « uni-familiales » - selon l'expression québécoise – n'ont pas favorisé cette forme de propriété. Le nord des Etats-Unis a longtemps pratiqué la formule de la
« CO-OPERATIVE PROPERTY » ou propriété par appartement par l'intermédiaire d'une société « Corporation ». (1er système) . La Société fait construire un immeuble ou l'achète en bloc et vend ses actions aux candidats à l'acquisition d'un appartement. L'acte de vente précise les droits et obligations de chacun des actionnaires.

La Société administre et gère l'immeuble. Puis, des lois spécifiques sur la copropriété sont nées dans les années 60 inspirées des pays de droit civil (lois édictées de 1961 à 1969). C'est la naissance du « CONDOMINIUM » (2ème système). La propriété du logement est apparue depuis longtemps comme une nécessité primordiale. Les dispositions du droit de propriété ne pouvaient venir que de la loi contrairement au droit Anglais. Le droit reconnu au propriétaire d'appartement est un droit immobilier réel. On peut vendre, louer, hypothéquer son appartement . cependant, il existe parfois des limites.

Il est fréquent que le règlement de copropriété fasse mention d'une clause d'agrément c'est à dire « UN DROIT DE REGARD » sur les nouveaux venus. C'est parfois le FIRST REFUSAL.. Méfiance des américains ? Une anecdote célèbre raconte comment Richard NIXON, après le scandale du WATERGATE ne put acheter un appartement à New-York. En effet, les autres copropriétaires de l'immeuble où NIXON comptait s'installer se sont formellement opposés à sa venue . L'ancien Président des Etats-Unis a dû s'incliner ! … Les Américains dans certains quartiers sont très attachés à la moralité des résidents. Ils veulent également s'assurer que les acquéreurs pourront s'acquitter du montant des charges. Des mesures sont prises vis à vis des copropriétaires mauvais payeurs : en cas de non paiement des charges, l'éviction prend 2 mois dans le cas d'une copropriété ordinaire et 5 jours s'il s'agit d'une société.

L'expérience internationale du droit de la copropriété est enrichissante et inspirante Dans les pays de droit civil, dans l'ensemble, les lois ont conféré aux titulaires d'appartements, la propriété des parties communes. Dans les pays de la Common Law, souligne Maître Daniel HECK, notaire et spécialiste du Droit de la copropriété à l'étranger : « On s'y est refusé longtemps – la partie commune demeurant entre les mains d'une société de gestion ou d'une société co-operative chargée de leur gestion – il a fallu attendre les années 60 pour que les Etats de l'Union Nord-Américaine ou certaines provinces de l'Australie mettent en vigueur des lois dont les conceptions se rapprochent de celles existantes dans les pays de droit civil. »

En France, à la différence de certains pays étrangers, c'est la crise du logement qui a entraîné une croissance rapide de la copropriété

Après le véritable crack boursier apparu depuis plus d'une année, les vertus de l'immobilier sont à l'ordre du jour . La pierre demeure un placement sacré en ce début du XXIème siècle. Il n'en faut point douter.